ตกแต่งร้านในห้าง ราคาเท่าไหร่? วิธีตั้งงบให้ใกล้ของจริง
ต้นปี 2026 คุณนิดโทรมาหาผม น้ำเสียงเครียด — เธอได้ล็อกร้านเสื้อผ้าขนาด 48 ตร.ม. ที่ห้างย่านลาดพร้าว ทีม leasing ขอแบบ fitout ภายใน 3 สัปดาห์ เธอตั้งงบไว้ในใจ "ประมาณ 500,000 น่าจะพอ" เพราะเพื่อนเคยทำร้านนอกห้างขนาดพอกันด้วยงบเท่านี้
ผมถามกลับ 3 คำถาม — "ห้างให้ส่งมอบพื้นที่แบบ Bare Shell หรือมีของเดิมให้? CI ของแบรนด์บังคับวัสดุอะไรบ้าง? แล้วต้องทำงานกลางคืนกี่วัน?" เธอเงียบไปครู่หนึ่ง แล้วบอกว่า "พี่... หนูไม่เคยคิดเรื่องพวกนี้เลย"
พอทำ BOQ จริงออกมา งบร้านของคุณนิดอยู่ที่ประมาณ 960,000 บาท — เกือบเท่าตัวจากที่ตั้งไว้ ไม่ใช่เพราะใครโกง แต่เพราะ "ราคาตกแต่งร้านในห้าง" กับ "ราคาตกแต่งร้านนอกห้าง" เป็นคนละโลกกัน
จาก 150+ โปรเจกต์ร้านในห้างที่ผมทำมาตลอด 8 ปี บทความนี้ผมจะช่วยให้คุณตั้งงบได้ใกล้ของจริง ก่อนที่จะตกใจตอนเห็นใบเสนอราคาใบแรก
ตกแต่งร้านในห้างราคาเท่าไหร่ต่อตารางเมตร
ไม่มีตัวเลขเดียวที่ตอบได้ทุกร้านครับ แต่จากงานจริง ราคาต่อตารางเมตรแบ่งตามประเภทร้านได้ประมาณนี้ (ราคาปี 2026 รวมงานระบบพื้นฐานแล้ว แต่ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมห้างและเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว):
| ประเภทร้าน | ราคา/ตร.ม. | ตัวกำหนดราคาหลัก |
|---|---|---|
| ร้านค้าปลีกทั่วไป (เสื้อผ้า ไลฟ์สไตล์) | 15,000-25,000 | ชั้นโชว์ หน้าร้าน ระบบไฟ |
| ร้านเครื่องสำอาง/บิวตี้ (CI สูง) | 22,000-32,000 | วัสดุพิเศษ ไฟเน้นสินค้า กระจก |
| คาเฟ่/ร้านเครื่องดื่ม | 25,000-35,000 | งานน้ำ เคาน์เตอร์บาร์ ระบบไฟฟ้ากำลัง |
| ร้านอาหารมีครัวเต็มรูปแบบ | 30,000-45,000 | ครัว ดูดควัน Grease Trap ระบบน้ำ |
| Kiosk / Pop-up เล็ก | 18,000-30,000 | ต้นทุนคงที่ต่อพื้นที่สูงกว่า |
สังเกตว่า kiosk เล็กกลับมีราคาต่อตารางเมตร "สูง" ไม่ใช่ต่ำ — เพราะต้นทุนคงที่อย่างค่าออกแบบ ค่าเข้าหน้างานกลางคืน และค่าธรรมเนียมห้าง ไม่ได้ลดลงตามขนาด ร้าน 15 ตร.ม. กับ 50 ตร.ม. จ่ายค่าทีมเข้าหน้างานกลางคืนพอกัน แต่หารด้วยพื้นที่น้อยกว่า
ตัวอย่าง BOQ จริง: ร้านเสื้อผ้า 48 ตร.ม.
นี่คือ BOQ ของร้านคุณนิดที่ผมเล่าไว้ตอนต้น แยกตามหมวดงาน 6 หมวด เพื่อให้เห็นว่างบก้อนนี้ไปอยู่ตรงไหนบ้าง:
| หมวดงาน | ค่าใช้จ่าย (บาท) | สัดส่วน |
|---|---|---|
| 1. งานรื้อถอน + เตรียมพื้นที่ | 60,000 | 6% |
| 2. งานสถาปัตย์ (ผนัง ฝ้า พื้น) | 280,000 | 29% |
| 3. งานระบบ MEP (ไฟ แอร์ น้ำ) | 215,000 | 22% |
| 4. งานบิลท์อิน ชั้นโชว์ เคาน์เตอร์ | 245,000 | 26% |
| 5. งานหน้าร้าน ป้าย ไฟเน้นสินค้า | 120,000 | 13% |
| 6. งานสี เก็บงาน + ค่าธรรมเนียมห้าง | 40,000 | 4% |
| รวมทั้งโปรเจกต์ | 960,000 | 100% |
เฉลี่ยออกมา 20,000 บาท/ตร.ม. — อยู่กลางช่วงราคาร้านค้าปลีกพอดี สิ่งที่คุณนิดประเมินต่ำไปคือหมวด 2, 3 และ 4 ซึ่งรวมกันแล้วเป็น 77% ของงบ แต่เป็นส่วนที่ "มองไม่เห็น" ตอนคิดงบในหัว
ค่าใช้จ่ายที่คนมักลืมนับ (จุดที่งบบานปลาย)
จากเคสที่ผมเจอซ้ำๆ ค่าใช้จ่ายต่อไปนี้คือตัวที่ทำให้งบจริงทะลุงบที่ตั้งไว้:
- ค่าทำงานกลางคืน — ห้างให้ทำงานเฉพาะ 22:00-06:00 ค่าแรงช่วงนี้สูงกว่ากลางวัน 20-40% และงานที่นอกห้างทำเสร็จใน 20 วัน อาจต้องใช้ 30-35 วันในห้าง
- ค่าธรรมเนียมและเงินมัดจำห้าง — ค่ายื่นแบบ ค่า service lift ค่าไฟชั่วคราว เงินมัดจำ (คืนเมื่อจบงาน) รวมกัน 30,000-80,000 บาทแล้วแต่ห้าง
- CI ของแบรนด์ — แฟรนไชส์หลายแบรนด์บังคับวัสดุ สี และผู้ผลิตเฉพาะ ราคาต่างจากวัสดุทั่วไป 30-100%
- งานระบบที่ต้องใช้ทีมห้าง — การต่อเชื่อม Sprinkler, Fire Alarm, ตัดต่อไฟแกนหลัก ต้องจ้างทีมที่ห้างรับรองเท่านั้น คิดเพิ่ม 15,000-40,000 บาท
- ค่าแก้แบบระหว่างทาง — ถ้าเริ่มสั่งผลิตก่อนแบบจบ การเปลี่ยนทีหลังเพิ่มทั้งวัสดุและค่าแรง บางเคสบานไป 10-15% ของงบ
เคล็ดลับง่ายๆ ก่อนเซ็นสัญญา: ถามผู้รับเหมาตรงๆ ว่า "ราคานี้รวมค่าธรรมเนียมห้าง ค่าทำงานกลางคืน และค่าทีมห้างต่อระบบหรือยัง?" — ถ้าตอบไม่ชัด แปลว่ายังไม่รวม
ทำไมร้านในห้างถึงแพงกว่าร้านนอกห้าง
หลายคนเทียบราคากับร้านนอกห้างแล้วตกใจ ผมสรุปเหตุผลหลักให้:
- เวลาทำงานจำกัด — ทำได้แค่กลางคืน โปรเจกต์ยืดออก ค่าแรงสูงขึ้น
- มาตรฐานวัสดุสูงกว่า — ห้างมีข้อกำหนดเรื่องวัสดุกันไฟ ฝ้า งานระบบ ที่เข้มกว่าตึกแถวทั่วไป
- งานระบบซับซ้อน — ต้องเชื่อมกับระบบส่วนกลางของอาคาร (แอร์ Chiller, Fire Protection, MDB) ไม่ใช่เดินระบบใหม่ทั้งหมดเอง
- ต้นทุนการประสานงาน — ต้องผ่านการอนุมัติแบบจาก Tenant Coordinator มีค่าเอกสาร ค่าประกัน ค่าธรรมเนียมที่ร้านนอกห้างไม่มี
สำหรับร้านขนาดใหญ่ระดับ 400-450 ตร.ม. อย่างที่ผมเคยทำให้ MINISO ที่ The Mall งามวงศ์วาน และ MAYA เชียงใหม่ ราคาต่อตารางเมตรจะลดลงได้บ้างเพราะต้นทุนคงที่เฉลี่ยต่อพื้นที่ต่ำลง แต่ระยะเวลาก็ยืดเป็น 35 วันเต็มเพราะปริมาณงานมากขึ้น
วิธีตั้งงบให้คุมได้จริง
แนวทางที่ผมแนะนำลูกค้าทุกราย:
- เริ่มจากราคาต่อตารางเมตรในตารางด้านบน คูณพื้นที่ร้าน เพื่อได้กรอบงบเบื้องต้น
- บวกค่าธรรมเนียมห้าง 30,000-80,000 บาท แยกออกมาเป็นอีกก้อน อย่ารวมในราคา/ตร.ม.
- เผื่อ Contingency 10-15% สำหรับงานแก้แบบและงานที่เจอหน้างานจริง
- แยก "ต้องมีเพื่อเปิด" กับ "เพิ่มได้ทีหลัง" — งานระบบ หน้าร้าน เคาน์เตอร์หลัก ต้องล็อกก่อน ของตกแต่งบางจุดทำเฟสสองได้
- ขอ BOQ แยกหมวด ไม่ใช่ยอดรวม เพื่อเทียบผู้รับเหมาได้เป็นธรรม
ถ้าอยากเข้าใจว่า BOQ แต่ละหมวดมีอะไรบ้าง และทำไมมันช่วยคุมงบได้ ลองอ่าน BOQ งานตกแต่งร้านคืออะไร ต่อ จะเห็นภาพชัดขึ้นว่างบ 960,000 บาทของคุณนิดกระจายตัวยังไง
ก่อนตัดสินใจจ้างควรถามอะไรบ้าง
คำถามที่ควรถามก่อนเซ็นสัญญา: ผู้รับเหมาเคยทำร้านในห้างจริงกี่โปรเจกต์ เคยผ่านอนุมัติ Tenant Drawing ของห้างนี้ไหม ทำงานกลางคืนได้หรือไม่ และคุมแผนเวลายังไงถ้าหน้างานมีปัญหา
ถ้าทีมที่คุยด้วยตอบเรื่องลำดับงาน ข้อจำกัดของอาคาร และการคุม BOQ ได้ชัด คุณจะประเมินได้ง่ายขึ้นว่าราคาที่เห็นสมเหตุสมผลหรือไม่ เรื่องการคัดผู้รับเหมาผมเขียนละเอียดไว้ใน วิธีเลือกผู้รับเหมาตกแต่งร้านในห้าง แล้ว
สรุป
"ตกแต่งร้านในห้างราคาเท่าไหร่" ตอบสั้นๆ คือ 15,000-25,000 บาท/ตร.ม. สำหรับร้านค้าปลีก และ 25,000-45,000 บาท/ตร.ม. สำหรับร้านอาหารและคาเฟ่ บวกค่าธรรมเนียมห้างและ Contingency อีก 15-20% แต่ตัวเลขจริงขยับตามประเภทร้าน CI ของแบรนด์ และข้อกำหนดของห้าง
บทเรียนจากคุณนิดคือ — อย่าตั้งงบจากร้านนอกห้าง และอย่าตั้งจากแค่งานที่มองเห็น เพราะ 77% ของงบจริงอยู่ในงานสถาปัตย์ ระบบ และบิลท์อินที่คิดไม่ถึงตอนแรก ถ้าคุณกำลังจะเปิดร้านในห้าง ลองอ่าน ขั้นตอนเปิดร้านในห้าง เพื่อเห็นภาพรวมทั้งหมดก่อนตั้งงบ
บริการที่เกี่ยวข้อง
ดูพื้นที่และงานที่เกี่ยวข้อง
ถ้าบทความนี้ตรงกับโจทย์ของคุณ ขั้นต่อไปมักเป็นการดูหน้าบริการหลักคู่กับหน้าพื้นที่หรือห้างที่ใกล้กับหน้างานจริง เพื่อประเมินราคา ข้อกำหนดอาคาร และระยะเวลาดำเนินงานได้แม่นขึ้น
ผลงานที่เกี่ยวข้อง
อ่านต่อจากบทความนี้
ลิงก์ชุดนี้ถูกจัดไว้ให้ต่อจาก intent ของบทความหน้านี้โดยตรง เพื่อช่วยให้คุณค่อย ๆ ไล่จากการหาข้อมูล ไปสู่การดูบริการจริง งบประมาณ และงานตัวอย่างได้เป็นลำดับมากขึ้น