รื้อถอนร้านในห้าง: เวลาทำงาน เอกสาร และค่าใช้จ่ายจริงปี 2026

ปลายปี 2025 ผมรับงานรื้อถอนร้าน CASA LAPIN ที่ The Mall งามวงศ์วาน ขนาดประมาณ 70 ตร.ม. เจ้าของร้านชื่อคุณเอก ปิดสาขานี้เพราะหมดสัญญาเช่า 6 ปี ต้องส่งมอบพื้นที่คืนให้ห้างภายใน 7 วัน ในสภาพ "Bare Shell" ตามที่ระบุในสัญญา

วันแรกที่ผมเข้าหน้างาน คุณเอกถามว่า "พี่ ผมรู้จักช่างรื้อแถวบ้าน คิดราคาถูกกว่าครึ่งหนึ่ง ใช้ทีมนั้นได้ไหม?"

ผมตอบว่า "ใช้ได้ครับ แต่ก่อนเซ็นสัญญา ขอผมเล่าเคสนึงให้ฟังก่อน"

ปี 2024 มีร้านนึงที่อีกห้าง — เจ้าของจ้างทีมรื้อราคาถูกที่ไม่เคยทำงานในห้างมาก่อน ทีมนั้นเปิดหน้างานตอน 3 ทุ่ม (ทั้งที่ห้างกำหนด 22:00) ใช้สว่านโรตารี่กระแทกผนัง CLS ตั้งแต่ทุ่มแรก จนผู้เช่าฝั่งตรงข้ามที่ร้านยังเปิดอยู่ร้องเรียน — ผลคือถูกห้างปรับ 50,000 บาท และระงับใบอนุญาตทำงาน 3 วัน ส่งมอบไม่ทันกำหนด ถูกเรียกค่ามัดจำคืนไม่ครบ รวมความเสียหาย ~180,000 บาท

จาก 20+ โปรเจกต์รื้อถอนในห้างที่ผมรับมาตลอด 8 ปี ผมรวบรวมกฎที่ต้องรู้จริง ขั้นตอนหน้างาน เอกสารที่ต้องเตรียม และค่าใช้จ่ายที่ควรเผื่อไว้ในบทความนี้

ทำไมรื้อถอนในห้างถึงต่างจากรื้อถอนทั่วไปแบบสิ้นเชิง?

รื้อถอนบ้านหรืออาคารพาณิชย์นอกห้าง คุณคุมตารางเวลาเองได้ เสียงดังก็ดังได้ ขยะก็เทใส่ container หน้าบ้านได้ — แต่ในห้าง คุณไม่ได้คุมอะไรเลย

มี 3 ฝ่ายที่คุมงานรื้อถอนของคุณ:

1) ทีม Operations + Tenant Coordinator ของห้าง — เน้นเรื่องเวลาทำงาน, การกั้นพื้นที่, การคุมฝุ่น/เสียง, ลิฟต์ service, การ Cap MEP

2) ผู้เช่ารายอื่นที่ติดกับร้านคุณ — มีสิทธิ์ร้องเรียนได้ทุกเมื่อ ถ้าได้รับผลกระทบจากเสียง ฝุ่น หรือกลิ่น

3) เทศบาล/สำนักงานเขต — สำหรับการกำจัดขยะก่อสร้างตาม พ.ร.บ. รักษาความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง พ.ศ. 2535

ห้างเครือใหญ่ในไทยทุกที่มี Tenant Handbook (คู่มือผู้เช่า) เป็นเล่ม ผมอ่านมาแล้วทั้ง Central Pattana, The Mall Group, Siam Piwat, MBK — ส่วนเรื่องรื้อถอนยาว 15-25 หน้าทุกเล่ม กฎละเอียดมาก ไม่ใช่อ่าน 5 นาทีแล้วเข้าใจ

เวลาทำงานจริงที่ห้างอนุญาต

ส่วนใหญ่อนุญาตทำงานรื้อถอนเฉพาะช่วง 22:00 - 06:00 น. หลังห้างปิด แต่รายละเอียดต่างกัน:

• Central Pattana (CentralWorld, Central Westgate, Central Ladprao ฯลฯ) — 22:00-06:00 ทำงานหนักได้เต็มช่วง แต่งานเสียงดังมาก (เครื่องสกัดคอนกรีต, เลื่อยตัดเหล็ก) ต้องอยู่ในช่วง 23:00-04:00 เท่านั้น
• The Mall Group (The Mall, Emporium, EmQuartier) — 22:30-05:30 และต้องส่งใบ Daily Work Permit ทุกวัน
• ICONSIAM / Siam Paragon (Siam Piwat) — 23:00-05:00 เข้มงวดสุด งานเสียงดังจำกัด 00:00-04:00
• MBK / Fortune Town — 22:00-06:00 ค่อนข้างยืดหยุ่น แต่ต้องประสานกับ Tenant ข้างเคียงล่วงหน้า

ทุกที่บังคับว่า 06:00 ตรงต้องเก็บงานเสร็จ ทำความสะอาดทางเดิน และปิดกั้นพื้นที่เรียบร้อย ก่อนพนักงาน Operations ของห้างมาเช็คเช้า ถ้าเก็บไม่ทันโดนปรับครั้งละ 5,000-20,000 บาท แล้วแต่ห้าง

เรื่องเสียงและฝุ่น — จุดที่ห้างเช็คเข้มสุด

ห้างมีตัวเลขเสียงที่ต้องเคารพ — โดยทั่วไป ไม่เกิน 85 dB ที่วัดห่างจากจุดทำงาน 3 เมตร เครื่องมือที่เกินแน่ๆ:

• เครื่องสกัดคอนกรีตไฮดรอลิก: 95-110 dB → ต้องใช้ช่วง 00:00-04:00 เท่านั้น
• เลื่อยตัดเหล็ก/อลูมิเนียม: 90-100 dB → จำกัดเวลาเหมือนกัน
• สว่านโรตารี่กระแทก: 90-95 dB → ใช้ได้ทุกช่วงเวลา แต่ห้ามต่อเนื่องเกิน 30 นาที

เรื่องฝุ่น ห้างเกือบทุกแห่งบังคับให้กั้น ผนัง Dust Barrier เต็มความสูงจากพื้นถึงฝ้า (มักสูง 3.5-4.5 เมตรในห้าง) วัสดุที่ห้างยอมรับคือพลาสติก PE หนา 0.2 มม. ขึ้นไป หรือ Foam Board ปิดเทปกาว 2 หน้าทุกรอยต่อ ไม่ใช่กั้นพอเป็นพิธีแบบใช้ผ้าใบเก่า

ในหลายห้าง ต้องติด HEPA Filter Air Scrubber ภายในพื้นที่งานด้วย เพื่อดูดฝุ่นและคุมความดันอากาศไม่ให้ฝุ่นออกสู่ทางเดิน — ค่าเช่าเครื่องประมาณ 2,500-4,000 บาท/วัน

การจัดการขยะก่อสร้าง — ผิดบ่อยที่สุด

ขยะจากการรื้อถอนในห้าง ห้ามทิ้งใน Dumpster ปกติของห้าง ทุกที่ ต้องขนออกตามขั้นตอนนี้:

ขั้นตอนการขนขยะออกจากห้าง:

1. แยกขยะตามประเภทที่หน้างาน — เศษไม้, เหล็ก, กระจก, ฝ้า, ปูน, สายไฟ, ของเสียอันตราย (สี ทินเนอร์ น้ำมัน)
2. บรรจุในถุงดำพลาสติกหนาหรือถังขนาดมาตรฐาน ปิดผนึกให้แน่น
3. ขนผ่าน Service Lift เฉพาะ ในช่วงเวลาที่ห้างกำหนด (มักคือ 23:00-04:00)
4. จุดพักขยะรวมในห้าง — มักอยู่ใต้ดิน B2-B3 มีพื้นที่จำกัด เกินไปต้องขนออกทันที
5. รถขนขยะของผู้รับเหมาเข้ารับที่ Loading Dock ภายใน 24 ชม.
6. ขนไปทิ้งที่ โรงคัดแยกขยะที่ได้รับใบอนุญาตจาก กทม. (สำหรับ กทม.) — มีใบ Manifest ส่งกลับให้ห้างเป็นหลักฐาน

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่หลายคนลืมนับ: - ค่าเช่าถังขนขยะ + รถขน: 8,000-15,000 บาท/รอบ - ค่าทิ้งที่โรงคัดแยก: 500-1,200 บาท/ลบ.ม. ตามประเภท - รื้อถอนร้านขนาด 70-100 ตร.ม. มักมีขยะ 8-15 ลบ.ม. → ค่ากำจัดขยะรวม 12,000-25,000 บาท

ถ้าผู้รับเหมาเสนอราคารื้อถอนถูกผิดปกติ ให้ถามตรงๆ ว่า "ค่ากำจัดขยะรวมหรือยัง?" — 90% ของกรณีที่ผมเจอ คือไม่รวม

การ Cap ระบบ MEP ก่อนส่งมอบ

ก่อนรื้อถอน ต้องตัดระบบทั้งหมดออกจากแกนหลักของห้างให้เรียบร้อย และก่อนส่งมอบ ต้อง Cap ปลายระบบให้ปลอดภัย:

• ไฟฟ้า — ถอด MDB ของร้านออก ตัดสาย Phase ทั้งหมดที่ตู้ DB หลักของชั้น ปิดเทป HV ทุกปลายสาย
• น้ำดี/น้ำเสีย — Cap ท่อด้วยข้อต่อ Brass หรือ PVC หนาตรงจุดเชื่อมกับ Riser หลัก ทดสอบความดัน
• ระบบดับเพลิง (Sprinkler) — ห้ามแตะเอง ต้องใช้ทีมที่มีใบรับรอง วสท. หรือทีมของห้าง คิดค่าบริการ 8,000-15,000 บาท
• ระบบแอร์ (HVAC) — ปิดวาล์วน้ำเย็น Chiller ที่ปลายร้าน ถอด FCU/AHU ออก Cap ท่อด้วย Insulation foam
• Fire Alarm + Speaker — ห้ามถอดเอง ต้องประสานทีม Engineering ของห้างตัดเฉพาะจุด

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มงาน

ห้างทุกที่จะไม่อนุมัติให้เข้าหน้างานถ้าเอกสารไม่ครบ — ปกติต้องยื่นล่วงหน้า 7-14 วัน:

• ใบขออนุญาตทำงาน (Permit to Work) — ฟอร์มของห้าง
• แบบ Demolition Plan แสดงขอบเขตการรื้อ + วิธีกั้น + ทางขนขยะ
• รายชื่อช่างพร้อมสำเนาบัตรประชาชน (ห้างเก็บ deposit บัตร 200-500 บาท/คน)
• ใบประกอบวิชาชีพช่างไฟ/ช่างสปริงเกอร์ ถ้ามีงานเหล่านี้
• กรมธรรม์ประกันความเสียหาย (Public Liability Insurance) วงเงิน 5-10 ล้านบาท — สำคัญที่สุด ถ้าไม่มี ห้างไม่เซ็นทุกที่
• ใบ Method Statement สำหรับงานเสี่ยง (ตัดคอนกรีตโครงสร้าง, งานความสูง)
• หนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของร้านให้ผู้รับเหมาเข้าทำงาน

ค่าใช้จ่ายจริงสำหรับรื้อถอนร้านในห้าง

อ้างอิงจากเคสปลายปี 2025 ของคุณเอก ร้าน 70 ตร.ม. ใน The Mall งามวงศ์วาน:

ราคามาตรฐานสำหรับร้านในห้าง: 2,000-4,000 บาท/ตร.ม. สำหรับการรื้อถอนเต็มรูปแบบจน Bare Shell เคสคุณเอกด้านบน (70 ตร.ม. = 140,000 บาท ≈ 2,000 บาท/ตร.ม.) เป็นร้านขนาดกลางแบบงานไม่ซับซ้อนจึงอยู่ปลายล่างของช่วง ส่วนร้านเล็กหรือ kiosk จะแพงต่อตารางเมตรกว่า เพราะต้นทุนคงที่ (ทีมกลางคืน ประกัน กั้นฝุ่น Cap ระบบ) ไม่ลดตามพื้นที่ และงานระบบเยอะหรือห้างพรีเมียมจะดันเข้าใกล้ 4,000 บาท/ตร.ม. ถ้าใครเสนอต่ำกว่า 1,500 บาท/ตร.ม. ระวังครับ มักจะเป็นทีมที่ไม่นับค่ากำจัดขยะหรือไม่มีประกันมาให้

5 จุดที่คนพลาดบ่อยจนเสียเงินเพิ่ม

จากเคสที่ผมเห็นบ่อย:

1. ไม่อ่าน Tenant Handbook ของห้าง — กฎละเอียดต่างกันทุกห้าง ห้ามคิดเอาว่าเหมือนกันหมด
2. ลืมเรื่องประกัน Public Liability — ห้างไม่เซ็นถ้าไม่มี ต้องทำล่วงหน้า 1-2 สัปดาห์
3. ใช้ทีมที่ไม่เคยทำงานในห้างมาก่อน — เสียเวลา เสียเงินค่าปรับ บางครั้งเสียงานทั้งโครงการ
4. ไม่นับค่ากำจัดขยะในใบเสนอราคา — โผล่มาเป็นค่าเสริม 15,000-25,000 บาท
5. ลืม Cap ระบบ Sprinkler — ห้างไม่รับมอบงานจนกว่าจะ Cap ครบ คนชอบลืมจุดนี้

สรุป

งานรื้อถอนร้านในห้างไม่ใช่ "งานปลายทาง" ที่ทำสะเปะสะปะได้ — มันเป็นงานวางแผนเต็มรูปแบบที่ต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร 1-2 สัปดาห์ก่อนเข้าหน้างาน เลือกทีมผิด เซ็นต์สัญญาที่ไม่ครอบคลุมค่าขยะหรือประกัน คุณอาจจ่ายเงินเพิ่ม 30-50% โดยไม่จำเป็น

ถ้าคุณกำลังจะปิดร้านในห้างเร็วๆ นี้ ลองเริ่มจากการขอ Tenant Handbook กับ Tenant Coordinator ของห้างก่อน อ่านส่วน Demolition + Restoration ให้ครบ แล้วค่อยคุยกับผู้รับเหมา 2-3 ราย ถามให้ชัดว่า BOQ รวมอะไรบ้าง

เพราะค่ารื้อถอนที่ "ถูกกว่า" 30,000 บาทตอนเซ็นสัญญา อาจกลายเป็น "แพงกว่า" 100,000 บาทตอนส่งมอบงาน